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　　体验式精品小区策划全案体验式精品小区筹划全案目录一、工程概况二、虎门区域经济文化特点三、片区市场调查与竞争对手分析四、虎门房地产市场调查与分析五、工程理念定位-打造虎门第一个运动安康型体验山景花园小区六、建筑规划提示七、特色运动安康泛会所筹划八、中国澳大利亚双语幼儿园筹划九、CIS全面导入裕隆花园的方案要点十、高品质物业管理与绿色装修提示十一、**花园营销要点十二、工程进度方案十三、**花园工程的投入产出分析十四、**花园的风险分析与对策十五、总结与致谢**花园工程调研与初步筹划摘要本报告首先分析了虎门的区域经济状况与地域文化特色，通过...

　　概况二、虎门区域经济文化特点三、片区市场调查与竞争对手分析四、虎门房地产市场调查与分析五、工程理念定位-打造虎门第一个运动安康型体验山景花园小区六、建筑规划提示七、特色运动安康泛会所筹划八、中国澳大利亚双语幼儿园筹划九、CIS全面导入裕隆花园的

　　要点十、高品质物业管理与绿色装修提示十一、**花园营销要点十二、工程进度方案十三、**花园工程的投入产出分析十四、**花园的风险分析与对策十五、总结与致谢**花园工程调研与初步筹划摘要本报告首先分析了虎门的区域经济状况与地域文化特色，通过对虎门人住宅、汽车消费水平的深化了解以及竞争对手楼盘的具体分析，我们初步把握了虎门地产的进展脉搏，将虎门房地产开发水平与深圳同行进展横向比较。丰泰华园湖景小高层〔依据建筑面积计算〕，２、３、４层卖价３６００元，５层以上售价４０００元，顶层复式售价４６００元；飞龙山庄最低价格为２５４３元/平方米，顶层复式最高售价为３７５４元/平方米，均价为３２８０元/平方米；柏景豪庭高层起价为３０００元，最高价格４１２７元，均价３５００元；柏景豪庭是虎门镇区高层较高价格。因此，我们筹划的动身点和立足点是裕隆花园〔本工程暂定名〕如何到达均价３０００元以上，成为虎门精品小区，树立工程品牌的根本要旨。２００３年虎门住宅市场供给总面积统计单位：万平方米楼盘名称开发单位别墅面积小高层总面积小高层实际销售面积丰泰华园山庄东莞市建立房地产４郊区大盘５龙泽居东莞市建立房地产３２.６飞龙山庄广海房地产开发公司东莞分公司１９.２２.０８８富民花园东莞太平建筑房地产开发公司３．５３港口路片区柏景豪庭广东黄河实业集团９，１-４层为商场与停车场５能源华庄东莞市建立房地产３２.６８９９龙泉都市华庭龙泉房地产公司６万平方米，尚未开盘２虎门广场片区海富华庭东莞市德盛建业实业总建筑面积７万平方米，停车场面积较大。６合计２８．２由于到２００３年底还有半年，因此房地产实际销售量可能到达２１-２８万平方米。从各家开发商的实际销售数据中，我们觉察每家每年实际销售面积一般在２-３.５万平方米之间,个别优质楼盘例如海富华庭销，其售量在６万平方米左右,这对于裕隆花园工程开发的阶段性划分具有重要启示。通过专业访谈和初步分析，我们

　　了住宅调查问卷，通过对问卷的具体分析，我们结合对裕隆花园的环境分析，提出了主要卖点，依据主要卖点以及市场状况，我们的规划师依据筹划思路提出了不同的概念规划方案。针对虎门楼盘的三个明显缺陷：１.物业管理总体水平低。２.营销普遍没有系统引入企业形象识别系统，对体验营销不够重视。３.会所设计较粗缺乏精品特色。我们结合裕隆花园面临的竞争态势，依据体验营销的总体大思路，以人为本，站在使用者便利、舒适有用的立场上，实行精品设计的原那么；并且提出了特色安康运动泛会所〔削减人工效劳工程，增加亲近自然的活动，会所外设置篮球场地、羽毛球场地〕；学问型社区效劳与高品尝物业管理效劳；并且在虎门楼盘销售全面导入体验营销，系统设计工程形象识别系统CIS等主要筹划思路。力求制造一种和谐的邻里关系，以温馨的居住文化作为经营理念，实行各种有效的措施加强业主之间的沟通、沟通，不仅打造精品楼盘，而且树立进展商品牌形象。我们建议创裕公司提倡和实践“携手共建抱负家园〞的住宅开发营销模式。待概念设计完成后，让潜在购房者参与和体验住宅的户型设计、社区规划、环境格局、建材选质、质量监理等全过程。让购房者依据自己不同的共性需要，进展产品再设计和建筑。这与过去传统被动的购房方式相比，这种方式具有肯定的创新特色，特殊在如何进展优化配置建筑资源、追求居住空间利益最大化、制造适宜的人居构造功能、营造人与自然和谐共生的社区人文环境方面，努力开拓一条开发商与居住者携手合作，保证消费者共性发挥和宣扬的一条特色体验营销之路。营销卖点权重表主要卖点名称权重附注山景与园林３０%荔枝林特色山景特色运动安康泛会所１５%依据虎门实际状况，引入中际安康养生园局部成果绿色装修与安康直饮水１０%绿色装修认证，虎门已经有安康直饮水系统物业管理１５%小区智能化系统，通过物业管理ISO９０００认证估计环境质量管理体系认证进展商品牌１０%含营销CIS系统导入建筑特色２０%包括户型有用率、外立面、绿色装修、车位建议户型比例名称建筑面积平方米比例备注两房一厅一(二)卫９０-１００１０%小三房一厅两卫二阳台１１５-１２０１５%大三房两厅两卫二阳台１２５-１４１１５%四房两厅三卫二阳台１３４-１３７３０%１４８５%１８６１０%五房二厅三卫二阳台１５３１５%〔包括复式〕１７７２００合计１００%在大户型市场日趋饱和、进展商纷纷留意大户豪宅的背景下，东莞大户型市场开头患病寒冰，虎门的大户型市场也供给格外充分。错开目前市场普遍大户型，朝精品小户型进展，适当开发有特色大户型，减轻置业者的置业压力。依据对已经推出的各个楼盘具体分析，我们考虑白领业主普遍有工人房和书房的要求，大三室两厅构造不尽合理，因此，应当重点增加１３０平方米左右小四室两厅双阳台的户型比例，小四房比例为３５%，大四房比例１０%，超大户型或复式１５%。户型的动态调整，在建筑方案完成后，依据最终市场调查结果，对户型在进展一次重要调整。２００３年虎门销售楼盘平均价格楼盘名称参考平均价格〔元/平方米〕建筑面积计算工程类型丰泰华园４０００小高层〔湖景单位〕３６００小高层〔离湖面有肯定距离〕飞龙山庄３２８０小高层柏景豪庭低层一般户型平均价３２５０元，高层平均价格为３５００元高层能源华庄３２４０高层海富华庭３４００高层依据概念设计方案，建筑面积最大为４.９万平方米左右。我们承受比较保守的数据，依据总建筑面积４.８万平方米建筑造价估算分析，地价为３０００万元＋４００万元主入口，工程开发本钱为１２４２２万元，依据周边同类楼盘价格以及我们的工程筹划定位建议工程均价为３０００元/平方米，总销售额为１.５６亿元，工程利润为３１８３万元。估计工程开发销售周期为２年，工程利润率为２５.６%。通过屡次争辩，我们认为概念设计方案的园林与总体布局合理，通过财务估算分析，从经济方面分析概念设计方案是可行的米乐m6登录入口，具有较好的性能价格比，在虎门房地产市场中具有较强竞争力。对此工程，我们极具必胜信念！一、裕隆花园工程概况１.工程名称：花果山裕隆花园住宅小区房地产开发２.开发公司：东莞创裕实业进展３.企业概况：东莞创裕实业进展一家综合性企业，以房地产开发、酒店经营为主。４.工程概况：工程位于虎门镇人民北路花果山，山上有大片荔枝林带，占地面积２７０００平方米，建筑面积４.８-４.９万平方米，主要建立小高层住宅，工程客户市场定位为白领与中小企业私营老板阶层。图１工程地块—人民北路花果山一景二、虎门区域经济文化与住宅市场总体状况１.东莞区域经济指标特点依据东莞统计局初步统计,全年国内生产总值６７２.２７亿元,按可比价格计算,比上年增长１８.４%,增长幅度已连续６年保持在１８%左右的水平。其次、第三产业共同推动经济增长。全年第一产业增加值３２.５１亿元，增长４.３%；其次产业增加值３７１.１７亿元,增长２１.１%；第三产业增加值２６８.５９亿元，增长１６.５%。企业总体数量增加。至２００２年底止，东莞市注册登记的工商企业和个体户有２１.５６万户，比上年增加５.１９万户。２００２年末东莞市各项人民币存款余额１７９０.１８亿元，比年初增长２２.７%。其中，储蓄存款余额１００１.６９亿元，比年初增长２５.３%；企业存款余额５７７.５７亿元，比年初增长１７.５%。各项人民币贷款余额９３３.４１亿元，比年初增长２４.３%，其中，短期贷款余额５７３.２０亿元，比年初增长７.４%，中长期贷款２３１.２９亿元，比年初增长６２.１%，说明企业经营状况好转，贷款的有效需求增长。２.虎门区域经济特点〔１〕虎门企业状况据不完全统计，这个只有１０.８万个户籍的人口小镇，常驻人口已近６０万。服装企业三年间从６００家增至１０００家，１５００家外资、合资企业中，服装企业占１/３。服装业是虎门的主要产业，每年的中国〔虎门〕国际服装交易会成交额都在２０亿元以上，在国内影响巨大。形成南有虎门服装交易会，北有大连国际服装交易会的一南一北格局。虎门服装业将凭借雄厚的产业根底、先进的科学技术和兴旺的物流、市场体系，逐步实现“民牌———国内名牌———国际知名品牌〞的三级跳。最终让虎门与世界时装之都巴黎、米兰齐名———“到虎门能选购到天下最好的服装〞！更多从业人员活泼在多达２０万平方米的浩大服装及相关市场上，工业总产值６８亿元的虎门镇，服装销售额据保守统计竟高达１００亿元。镇属企业以富民市场为代表，在全国影响大、口碑佳、效益好。虎门镇比较重视民营经济进展，民营企业进展进展迅猛，２００１年有民营企业１１３５家，个体工商户８５００家，２００１年民营企业工业总产值１５亿元，纳税１亿元，虎门彩色印刷厂的利税是３０００万元，虎门民营经济在华南民营经济进展进程中占有重要位置。虎门镇在服装及其它民营经济行业都放宽了政策，并组织民企老板到欧洲、北京、江浙考察，请专家为民企进展把脉指路、出谋划策，工商、消防、银行等职能部门每月的第一个星期开协调会，实行联合办公，为民企实行一条龙效劳，以高效劳帮助民企进展，使虎门镇民营经济的进展呈现出良好的势头。虎门镇２３项工程中有９０％是民营企业参与。虎门镇委钟淦泉书记针对虎门民营经济强调了三点：“首先是不能坐井观天，要放眼全国，放眼世界；其次是我们的企业要有猛烈的竞争意识；再次是我们的老板要提高自身素养，再不能靠“自摸〞打天下，肯定要瞄准全国和世界最先进的东西去学习去适应。〞〔２〕虎门近两年主要经济指标：２００１年全镇实现工农业总产值８３.８１亿元；工业总产值８０.９亿元；农业总产值２.９３亿元；财政收入２２.０７４亿元，比２０００年增长２７％。２００２年虎门镇经济进展状况良好，２００２年完成税收总额１９.７４６亿元，国税１４.９２亿元，地税４.８２６亿元。虎门利用外资取得突破，全年利用外资１８亿港元，比上年增加９亿元，增幅１０８%。２００２年虎门GDP已经到达４４.２６亿元，工业总产值９１.０６亿元，同比增长１７.２５亿元。出口创汇１０.６亿美元，同比增长１６.６%。２００２年虎门城市居民储蓄到达１７０亿元，程控超过１０万门。３.虎门地域文化特征岭南文化是海洋文化的一局部，虎门作为珠江入海口，突出表达出海洋文化中的重商、开放以及文化多元性特征。海洋文化的内核只能是商业文明，与中原的农耕文明相比，岭南人更具有冒险精神，这是一个吃蛇的民族，粤人比其它地区的中国人首先走向世界，知道外面世界的精彩，“弃士从商〞与“弃官从商〞的人比较多，面对宽广的大海努力进取，通过海上贸易大胆冒险“冒万险而一掷之〞，追赶财宝，舍命享受；粤人务实，“敏于行讷于言〞是粤人的行为特点，粤人的经济头脑是一流的，粤商北伐等现象就是明证。虎门作为重要的入海口，与海外的贸易较早，很早就是商品集散地，英帝国主义分子通过虎门等向中国大量输入等毒品，１８３９年林那么徐在虎门禁烟震惊世界，世界开头知道虎门的战略价值。虎门自古是名商埠，虎门人素有务工经商的传统。改革开放以后，虎门的个体私营经济逐步富强，虎门人凭借毗邻香港的地理优势和人缘关系，经常来回香港和沙头角，购置一些服装日用品回虎门摆卖，这便是虎门个体私营经济的雏形，渐渐地，虎门进展成为珠三角一个颇具规模的服装和日用品市场。１９７８年以后，虎门在全国商品经济意识觉悟最早，虎门进展商品经济具有良好的土壤，虎门人表现出敢为天下先的虎门精神，走出全省乃至全国第一批吃螃蟹的虎门商人。由于虎门与香港交通便捷，经济文化的沟通往来亲密，虎门文化受到香港文化的影响，香港文化的突出特点是重商文化，成功的企业家备受社会敬重，与传统的中国小农文化产生猛烈冲撞，虎门具有浓郁的商业气氛，讲究效率，虎门服装市场有名全国。虎门本地人受中原文化影响，具有敬老尊贤的共性，在虎门人二次置业购置大户型住房时候三代同堂现象比较普遍。由于本地人口只有十万，外来人口５０万人以上，外来商人和高级经营管理、技术人才带来先进的管理理念和先进技术，不断冲击虎门人的观念，因此，虎门具有移民文化特征，虎门地域文化的多样性突出等特点。服装文化是虎门区域文化的突出特征，正如服装对于人们生活来说，从单纯的御寒功能到参加民族文化元素到成为生活艺术，成为人类的财宝的象征。这里面，就需要有服饰文化的突破。第七届中国〔虎门〕国际服装交易会，就在糅合服饰文化根底上寻求品位上的突破，将服装的有用思维，提高到弘扬服饰文化的新的高度。４.虎门城市规划与城市形象虎门城市化进程迅猛，原来的规划已经不能满足城市进展需要，２００２年虎门开头组织编制２００２-２０２１年总体规划，托付中国规划设计院编制２００２-２０２１年总体远景规划，２００３年１月１６日对依据以上规划纲要进展评审，虎门开头留意城市进展远景规划。虎门镇政府方案在２００３年投资１１亿元打造新虎门，具体包括投资一亿元改造太沙路、金龙路、人民路、金捷路４路和对太沙路建筑立面改造。新建大剧院、体育馆、金宁路、扩建改造虎门桥米乐m6等２７项工程，投资到达１１亿元。２００３年４月２０启动２３项工程，具体包括白沙汽车城、富马科技园、美景制衣厂、虎门物流园〔A、B区〕、虎门港沙角港区一期工程、新建主干道路、港口大桥、虎门大剧院、虎门体育中心、广东虎门外语学校、黄金海岸酒店、丰泰花园酒店及丰泰裕田花园、汇源海逸大酒店、富民日夜商场风味食街、龙泉都市华庭、黄金洲高科大厦、柏景豪庭、黄金洲天安大厦、丰泰华园山庄二期、丰泰官山碧水山庄、中联大厦、蟠龙山庄、海港城大厦，标志城市化进程全面提速。图２虎门广场从进展乡镇企业开头，虎门经过短短２０年的时间，从农业镇进展为初具规模的工业、商贸城市，由于当时只是依据小镇规划，间续迁来５０多万外来人口，原有的市政设施不堪重负，本地农夫瞄准外来人口租房的巨大需求，不顾城市规划与形象，舍命建立低水平杂乱无章的农夫房，猎取暴利且严峻影响城市形象。由于工业的飞速进展，人口的迅猛增加，上游城市以及虎门本地污水排放量急剧增加，不仅虎门市区内河流污染严峻，而且珠江入海口污染严峻，市区污染假设不治理，虎门市区将成为不适合人类居住的城市。虎门市与广州、深圳、香港交通极为便利，高速大路网与水运网络比较方面，市区交通管理混乱，摩托车数量过多，行人缺乏平安感。虎门市区低矮建筑过多，绿化少，主要干道形象较好，一般道路形象差，生态环境恶化,建议走可持续进展的现代化城市进展道路，虎门是地级城市的经济总量，虎门文化与城市形象照旧是小县城镇的形象。本地人很多依靠物业收租，成为食利阶层，相当一局部人小富即安，不思进取，缺乏优质效劳的理念，本地一般居民的综合素养与现代化城市的要求有很大距离。虎门外来人口众多，８０%是文化层次不高的一般打工者，虎门培育中间层的道路还很漫长，社会构造不稳定，虎门城市形象的建立还有很漫长的路程要走。５.虎门人口构造与特点虎门常住人口１１万，流淌人口６０多万。外来人口的状态处于动态变化中。全镇７０多万人中，服装从业人员达４０多万人；客户集群：每天８－１０万客商来虎门形成了巨大的人流。虎门企业高级管理人员与主要服装设计与生产管理人才近万人，其中服装生产主管数量较大。我们将此作为白领阶层。而他们的住房消费习惯对虎门住宅市场具有很大影响。外地来虎门从事工商业的人士较多，铺位业主就超过２万名，其中仅富民服装市场培育的百万富翁就超千人。外来工商业户来虎门安家落户越来越多，成为虎门房地产持续进展的重要支撑力气。投资２０亿，从去年就开头筹建的富民国际商贸城，现在最终可以浮出水面。这项超大型的建立，占地３０万平方米，建筑面积５０余万平方米。由一座２３层的主楼、四座呈旋转式上落的５层附楼、一座大型展馆构成。商铺总量近万个，相当于虎门现在商铺街商铺量的总和，加上写字楼，可容纳上万家商家。近万名新业主或高层管理人员参加虎门市场运作，他们对高尚住宅将产生新的需求。６.虎门房地产市场虎门现代化写字楼较少，传统办公楼是主流，主要缘由是外地客商来虎门主要是进货，作为流通的中转站，真正在虎门办公的大公司人数较少。虎门酒店比较兴旺，仅五星级酒店就有豪门与龙泉大酒店，其它星级的酒店更多，一般酒店工程已经有“烂尾楼〞现象消灭，例如现代豪庭工程东面１００米就有“烂尾〞酒店工程。虎门商铺建筑面积总量已经到达２５万平方米，构造不合理，一般住宅加上商铺和简洁商场工程空置较多；而一些有名百货公司进来选址又难以选到适宜的商业面积，例如设计先进，面积３万平方米以上百货等。位于电子城虎门商业步行街开发很有特点，选址准确     ，开发模式比较先进，规模较大，在商业布局与消遣创新方面要下功夫，精雕细琢。外来人口的安家置业是虎门房地产持续进展的重要动力，虎门举办的服装交易博览会、电子信息产品博览会成交额巨大，２００２年中国〔虎门〕国际服装交易会实现２０.２亿元交易额，这些会展为虎门吸引大量人流，虎门已经成为名副其实的华南物流重镇。物流业的进展带动了其它产业，虎门服装、电子、玩具产业形成主导产业，虎门以海纳百川的气魄吸引能人落户虎门，虎门房地产的兴盛已成为必定趋势。三、片区市场调查与竞争对手分析A.工程周边环境“花果山〞工程东面山下是门市房，其中博头卫生站是小区的主要入口，宽１２米，小区东面是虎门主要道路之一——人民北路。图３小区主要入口〔现为博头卫生站〕工程南面与西面是成片的农夫房，主要出租给外地打工人员，其中有一条消防道通向我们的小区。“花果山〞工程的北面是由近１０个具有肯定规模的服装生产企业与几十个以家庭为单位的小型生产线所组成，平常有马达噪音，在小区靠北住房应当考虑有防噪音措施。图４工程周边地农夫房与工厂镇政府投资１０００万元改造整饰人民路，具体包括执信公园至博美路口两边建筑立面整饰，该工程将于２００３年８月开工，１０月完工,这对于提升本工程片区形象将是一件利好消息。工程四周学校有虎门第四中学、虎门一中、较远的中学有国家级威远中学，虎门政府方案在２００５年实现教育强镇目标。四周有东方学校以及虎门中心学校，博爱幼儿园，工程四周缺乏高级幼儿园，进展商营销部门在销售过程中最好与相关教育机构协调，确保购房业主子女能够有较好的学校就近上学，通过专业访谈我们觉察教育因素已经成为虎门业主选择住房的重要因素。图５博爱幼儿园与虎门第四中学周边商业环境：建材装饰、家俱店铺较多，四周很快开设２万平方米百货、超市、龙泉百货等距离较近，周边有莱茵酒店等饮食效劳企业。主入口１００左右有建立银行储蓄所，金融效劳比较便利。图６建立银行储蓄所与博头村菜市场需要在规划中留出适当位置设置绿色果菜超市，但必需通过社区商业配套高水平解决菜市场问题。医院：虎门中医院、虎门太平人民医院等。B.竞争对手分析下面着重分析：丰泰华园山庄、飞龙山庄、柏景豪庭、潘龙山庄、富民花园、中联大厦等数个重点楼盘。〔一〕丰泰华园山庄调研报告１、地理位置丰泰华园山庄地处东莞市的厚街镇与虎门镇的结合部——属于赤岗管理辖区。该工程地块紧邻虎门林场且环绕白坑水库〔白马水库〕，可遥望大岭山；因此，该工程自然景观优势格外明显，由于该种自然景观组合在虎门范围内具有唯一性和较强的排它性，综合形成了该工程豪宅指标地段的独特魅力。２、工程规模丰泰华园山庄的设计规模由１４栋小高层商住楼、１７栋高层、３０４栋别墅以及山庄公园等组成。设计总用地为５００亩，是集居家、休闲度假、观光旅游为一体的综合房地产工程。３、建筑外立面图７丰泰华园建筑外立面该工程建筑的外墙颜色以淡黄和浅灰为主，整个建筑外观的颜色搭配上缺乏共性和创新，建筑本身的现代感不强，与自然景观及工程主题的联系不严密，建筑外立面的构造设计一般，综合形成该工程无特色的整体外观形象；另外，该工程的外墙涂料的品质较差，对工程的后续销售、物业管理以及开发企业的品牌会产生相当的影响。４、社区建筑与景观规划特点〔１〕建筑规划思想：湖光山色，拘束自我------主要思想是融合英国泰晤士河畔的河光月色，招揽地方名流雅士，制造地区一流建筑品牌，云集世界商家；突出表达人性安康特点的建筑风格，发挥白马湖景与郊野公园山景独特优势。但在社区的整体规划中并未充分利用好湖光山色，别墅建筑在同一水平面上，导致较大的产品自然景观差异化，对后续的销售产生不利影响。图８丰泰华庄大面积湖景与山景是主要卖点〔２〕景观规划：丰泰华园山庄有较为丰富的自然资源------８０００亩的水库和２００亩的郊野环保公园，景观设计上突出亲水创意。宽广的湖面和清爽的空气为居民供给了良好的居住和生活条件，优秀的森林植被和丰富的绿色景观，为居民制造了无限的遐想。景观绿化上融会多国情调，形成８个人文景区〔华园区、景湖区、中心景区、丰泰区、情人岛、湖畔广场、中心广场、人造沙滩〕；通过山庄公园的规划建立，形成郊野公园特色景区(如烧烤区、恋爱角、观景台、半山亭、荔枝园)。小区内设置有２４个休闲消遣景观小品，分别为：金棕榈大道、澳洲风土园、飞瀑银潭、叠泉广场、情人岛、银棕榈海滩、千花白果园、翠浪聆风、日光晒台、钓鱼台、亲子种植园、亲水步行道、觉察之旅、星月花园、观湖澜、沙漠种植园、椰林大瀑布、(澳洲叠石)、绿野仙踪。〔３〕建筑布局：依据地块的特征及自然景观状况，该工程规划有８种别墅，分别为翡翠、钻石、大钻石、金玉、金玉二、小金玉、大金玉、丰泰华府等；工程外围有商住综合楼和高层住宅围合，完善工程配套的同时更有利于回避外围环境对工程的影响。从整体看，工程的产品布局根本是合理的。〔４〕配套设施规划：社区修建有体育中心：大型室外羽毛球场、网球场、篮球场。社区的文化设施：雕塑广场、艺术中心、中英文幼儿园、进修学校等。５、丰泰华园山庄户型比例分析表１丰泰华园山庄小高层户型统计比例单位建筑面积〔平方米〕每套售价〔万元〕套数所占比例大两房两厅９６-１%小两房两厅%小三房两厅１１７-１%大三房两厅１４０３１-４２１３８%小四房两厅１３１-１%大四房两厅１７９-１%合计１６０１００%注：统计数据取自现在售的第１１、１２、１３座的户型面积６、会所的设计特点会所内工程的设置比较全，上层设有乒乓球室、健身室、桌球室等室内工程，会所外面设有室外泳池、休闲吧、湖面钓鱼、游艇观光等效劳；会所缺乏主题和亮点，共性不鲜亮，各种配置的布局不合理，不易于营造会所休闲及活动、健身的气氛。笔者对国内知名会所进展了深化分析和争辩，引进了万科四季花城会所叶李等一批会所经营人材，提炼了万科四季花城会所管理阅历，丰泰华园会所的完善可以实行如下改进措施：？１．将会所建成社区文化活动中心，开展系列健身运动主题活动，提高会所利用率。２．重点调整会所商场，侧重居民便利效劳，绿色蔬菜、食品等日用消费品品种齐全。３．将酒店管理引入到会所管理，引入高层次培训，侧重中高层次培训，带动基层培训，全面提高物业管理水准，重点开展学问型社区效劳。７、物业管理物业管理小高层收费：物业管理基金每户２０００元，物业管理费１.５元/月.平方米。物业管理：具有四星级的环境，三星级的建筑设计和施工，一星级的物业管理队伍。结论：一星级的物业管理水平。以人为本设计：在设计上，承受相对较多的智能型的设置和设备。如：红外感应式的水龙头和冲水器。但缺乏温馨的提示与告示〔小区内的交通与景点的方位没有明确的指示图〕。开通客户专车：目前，虎门镇在丰泰华园山庄周边没有公交线路。总体看，物业管理对于定位高档的房地产工程的影响格外的大，该工程的物业水平直接影响到工程的后续知名度和客户口碑。另外，业主不行能每人都有车，根本的交通配置和日常用品购置的需求是应当得到满足的，配套设施的滞后性将影响到工程的销售和后续进展，而且值得一提的是客户专车广告应当成为本工程的重要宣扬渠道之一。８．销售状况价格定位：小高层的均价在３６００元/平方米左右，其中西向街景的单位平米价格较低,为３０００元/平米左右，湖景单位的每平方米价格较高为４０００元/平米左右；别墅的定价６０００元/平方米左右，靠近湖边的单位价格明显较高。一期小高层住宅已全部销售完毕〔总数４００多套〕，二期销售过大半〔总数４００多套〕米乐m6登录入口，三期开发在售，别墅持续在售，除紧贴郊野公园靠近湖边的别墅比较受欢送外，其余别墅局部销售不抱负。从客户构成来看，别墅局部的客户数量较少，为城市的收入金字塔尖上的人，分布及来源较为广泛，其中有虎门本地人、台湾人、香港人、澳门人、内地在虎门创业成功者等。小高层物业局部客户以虎门本地人和内地在虎门创业成功者为主，同时也有局部台港澳内地求亲置业者,其中各个市场工商户购置就有５０多户，白领人士结婚一次置业占有相当比例，年青人考虑到丰泰的美丽 景观，购置住房送给父母居住也占有肯定比例，购置别墅的人群很多是度假居住。９、综合评价该工程地块自然条件优越，具备进展豪宅的自然条件，但在社区整体规划方面未能够充分利用优势条件，对潜在客户的置业需求特征把握不够，导致整体规划中消灭视觉遮挡方面的协调。户型设计方面，小高层物业的户型设计与市场需求的对接状况较好。该工程的宣扬推广缺乏整体性，会所建立主题不鲜亮，物业管理水平与社区定位、客户需求尚存在肯定的差距，对工程的推广销售产生肯定的不利影响。从整体上看该工程运作比较成功，从进展趋势看，局部别墅的滞销、配套设施的滞后、物业管理的较低水平都将不行避开地对后续的高层、小高层住宅产品的销售产生不利影响，由于二期很快开发，公共交通与教育商业配套逐步完成，丰泰华园照旧会在虎门独领风骚。对它的小高层和高层住宅产品来讲，裕隆花园在地段上具有肯定优势。因此，长远看，该工程的别墅对裕隆花园的影响不大，但是小高层对我们具有较大的竞争压力。１０.丰泰华园山庄二期丰泰今日名苑位于虎门赤岗白马湖畔，占地３５万平方米，将规划为大型居民居住区，与一期相连，估计总共可入住６,０００户，人口达２０,０００人，并设商业、教育、餐饮、体育等配套设施，为居民供给平安、舒适、便利、安康的生活环境。自然环境优越、规划设施精彩的丰泰华园山庄一、二期将会成为虎门最大的住宅小区，为您营造自由、拘束、自我的奇特生活空间。图９丰泰今日名苑效果图(二)丰泰裕田花园丰泰裕田花园位于虎门树田村，是一个占地约２５万平方米的大型高尚住宅小区。小区规划有３０幢别墅，高层住宅约２,０００户，相关有丰泰花园酒店、商业街、幼儿园、大型会所、泳池、网球场等配套设施。丰泰裕田花园依山傍水，开敞的大厅、大房、大面积窗及百叶的奇妙运用，利用自然通风采光到达人与自然和谐统一。住宅建筑立面将传统的坡屋顶加以变化，风格回归自然，屋顶变化错落形成和谐统一，使整个小区犹如一座富有热带风情的小城。园林绿化与建筑相结合，营造奇特的生活空间，花园、小桥、潺潺流水、鸟语花香布满无限热带风情。丰泰花园酒店及丰泰裕田花园推广理念——给你一个安静而朴实的港湾图１０丰泰裕田花园与丰泰花园酒店丰泰花园酒店坐落于虎门树田３２５省道旁，交通便利，坐拥横圳水库，自然 环境优越，是东莞市唯一一家以东南亚风情为特色的，集商务会议、休闲度假于一体的综合型酒店。占地约６５,０００平方米，建筑面积给６０,０００平方米，功能分区包括商务会议区、客户居住区、餐饮区、消遣区、健身运动区、公共效劳区、零售区和园林景观区等，能为客人供给完善、舒适、温馨的效劳。酒店工程与住宅工程开发同步，满足了住宅小区的一些配套要求，这是该工程的一大优点。〔三〕飞龙山庄调研报告１、地理位置飞龙山庄地处龙泉路与虎门大道交汇处，工程地块靠近繁华的城市中心区,且位居半山,是闹中取静的绝佳处所,深得局部当地宠爱山景与闹市的居民宠爱。２、整体规模飞龙山庄的占地面积是７５０４３平方米；总建筑面积为１９万平方米；绿化面积２０７０５平方米；道路面积２２５６６平方米；建筑密度４２%；容积率为２.６７。小区依据山势设计为三栋小高层和１００栋别墅组成；小区主要户型有三种，由１００—２８３平方米组成不等；小高层由三栋１６层〔每栋由A、B座组成〕的建筑物组合而成。虽然总体规模大,由于建立规划及次序较乱,缺乏协调性。３、外立面飞龙山庄不同时期开发的工程外观反差较大,楼龄各不一样，因此小区建筑外观整体协调感不佳。目前正在出售的怡和园，首层架空作为车库，怡和园建筑外立面由下面棕黄色到上面的蓝色，力求与四周环境山景与天空色调协调。图１１飞龙山庄立面图４、规划设计特点飞龙山庄是典型的山景住宅，主要建筑有小高层、多层住宅以及独立别墅：(１)设计理念：“龙腾天下〞；用千百年前盘踞于担杆山上飞龙化作山脉，作为现在的飞龙山庄怡和园秀丽的传奇，用广东地区居民宗教信仰等区域文化的特点，表现一个祥和吉利的住宅，能给购房者八方聚财，金玉满堂的隐喻。小区内的山、石都是经过认线)飞龙山庄由于开发较早，小区园林设计理念比较陈旧，自然地貌破坏后重建，原始乡土植物没有保存，新开发的怡和园北后山地势很陡峭，上山步道与景观设计比较粗糙，主要作了防滑坡处理，景观与上山步道没有精细规划。怡和园南面是道路，道路南面设置条状绿化景观，主要包括水景、小桥、凉亭，该景观设计是小区最好的景观小品。(３)小区配套较好，小区设置大型三层停车场所，充分考虑了有车一族的需求，室内外游泳池各一个。(４)飞龙山庄主要依靠６００亩的担杆山景资源进展建筑设计的；有良好开阔的视觉效果，可以给顾客以“居高临下〞的感受。有良好的山地新颖空气为居民供给优质的生活环境，山景是本工程的最重要卖点。(５)飞龙山庄一期小高层复式建筑配有花园与车库，建筑有用率８１%。一般住宅有用率为８２%。二期怡和园建筑有用率从７７%到８０%。５、户型比例飞龙山庄现在出售的怡和园主力户型是三室两厅户型，复式以六房二庭为主；小高层怡和园复式很有特点：六房三庭，套内面积２８３平方米，视觉景观较好。表２户型比例分析A座为例〔按建筑面积计算〕名称面积(平方米)每套售价〔万元〕套数比例大三房两厅１．５%中三房两厅１３０-１．５%四房两厅１９７４８-５３４６%五房两厅１９７４７-５１２３%六房两厅２３２-２%顶层复式五房三厅２４４-２６０７５-８４２３%六房三厅３６２.４１３３-１３８２３%七室二厅-１２５２３%合计６６套目前A、B两座一样，均为６６套，户型一样，价格略有不同。６、物业管理(１)物业管理费用为每平方米１.８元，缴费面积包括套内面积与公共分摊面积，车位每月５０元，摩托车每月１０元。目前，管理飞龙山庄的是瀚森物业集团〔广海房地产开发公司的二级公司——海军部队与地方合作的公司〕；从管理的角度上来看，物业管理是紧紧地协作了地产的销售工作。由于居住地乃是施工场所等条件因素的影响，物业管理的效果不能满足(２)小区的景观区域和植物的介绍缺乏，让人无法感受到温馨的提示与效劳

　　。同时在山庄的主出入口处，宣扬导示不鲜亮。７、销售状况销售价格：小高层的房屋均价为３８００元/平米左右(套内面积)。依据建筑面积计算最低价格为３２８０元/平方米，顶层复式最高售价为４８０１元/平米。依据建筑面积计算最低价格为２５４３元/平方米，顶层复式最高售价为３７５４元/平方米，顶层复式同样户型不同景观，差价在６万元左右，每平方米相差１６５元左右。飞龙山庄的销售状况：怡和园一期房屋的局部复式房还没有销售完毕，但是有局部的别墅已经出售〔目前有十来栋的别墅已经建立好〕，其中局部别墅出让土地由业主自己建立，别墅绿化率把握为４０%，销售进度分三期进展〔每期一栋〕：一期开发的小高层已经销售完毕，二期一栋现楼正在出售，二期小高层目前已销售八成。三期一栋正在施工建立之中；客户及置业需求特征：１０１-１０８米三室小户型购置对象主要为外地人，其中有很多是富民以及黄河时装城等工商户，外地人购房比例为５０%以上。１０８米以上大户型主要购置对象是本地人，也有少量在虎门长期安家的外地人。本地人有相当的比例是全家三代同堂，因此在住宅设计方面应当充分考虑老人儿童以及青年人对大户型的共性化需求。总体看,飞龙山庄的整体规划及布局较差,山景资源具有突出优势，配套较好，地段优越，价格适中，因此销售状况较好。８、综合评价(１)工程开发销售的做法是典型的分期开发渐进式销售方式，销售价格是低开高走；营销队伍比较成熟，营销人员得到比较良好训练。(２)营销最大卖点是大面积山景资源，而在虎门山景资源稀缺，因此适当价格出售，营销状况较好。园林规划设计水准一般，没有表现出山地小区的整体美感，降低了小区的档次，对于山景资源是粗放米乐m6式开发。与丰泰华园〔虎门一流水平〕，本工程开发水平只能是三流层次。(３)文化品位不高，人文理念与建筑规划以及景观匹配不够，假设在山上修建一个龙厅或者主题雕塑表现飞龙，让人有一点仙居的的感觉。让敢于想象、敢于现实的人们去感受，去实现心理上的自我，真正用足人们憧憬奇特内在心理虚幻的满足感，营销效果可能会更好。(４)虎门召唤开发水准更高的山景豪宅与人文高品尝住宅，不仅环境与建筑一流，而且物业管理一流。(５)工程的购置客户主要为有着老城区闹市情结的当地高收入者,其次是外地来虎门创业成功者,境外及港澳台人士较少.综合来看,该工程与荔林豪庭工程的区位特征比较接近,潜在客户群较为相近,所以该工程是裕隆花园工程的直接竞争对手.由于其开发时间的超前性,带走荔林豪庭的很多潜在客户。〔四〕柏景豪庭调研报告柏景豪庭是广东黄河实业集团开发的重点房地产工程,工程定位为大胸怀高视界，强调其作为虎门住宅第一高层的地位。１、地理位置柏景豪庭地处仁义路与虎门银龙路穿插处，工程地块两面临路,交通便利，呈现面较好；工程周边无旧的工厂及居民区，工程后面为虎门公园，商住两适宜。２、整体规模建筑面积９万平方米,是由４栋２９—３１层高层住宅组成，定位虎门镇中心豪宅。３、外立面柏景豪庭由于缺乏大规模景观配套，因此，在建筑设计本身进展了细心设计，外立面直立，屋顶进展特地框架式设计，外立面色调丰富，住宅立面中部与下面墙体色调为棕色与黄色搭配，上部为白色。图１２柏景豪庭立面效果图４、规划设计特点(１).裙楼设计为大型商场，华润超市入住。裙楼之上与住宅之间过渡设置空中花园，设置有四季叠翠主题景观及休闲会所，休闲会所设置有游泳池、淋浴广场、绿岛、儿童乐园，假山等作为居民活动场所，此外会所内设有健身、桑拿、茶艺等工程。(２).立面与屋顶设计风格比较直立，与虎门公园山顶相互照应，整个建筑很有气概。(３).户型比例上分析：大户型１８６平方米以上占２５.４%。(４).建筑有用率８６.７%.５、户型比例表３柏景豪庭户型比例分析〔按建筑面积计算〕名称面积平方米每套售价〔万元〕套数比例两房两厅一(二)卫１０９.８７-１２３.４９３８—４３４６１２.５%小三房两厅三卫一厨二阳台１２５.９１-１２６..５%大三房两厅三卫一厨二阳台１３８.２６-１４１.４４４３---５０４６１２.５%四房两厅二卫一厨二阳台１３４.３５-１３７.４４４８---５４６９１８.７%１４８.６２４６-５３２３６.２%四房两厅三卫一厨二阳台１８６..５%五房二厅三卫一厨二阳台１５３.２４８-５６２３６.２%１７７.８６３-７３２３６.２%２０４..５%合计３６８套６、销售状况五月一日开盘刚刚出售，柏景豪庭是虎门高层住宅的风向标。销售价格：本工程依据建筑面积计算起价为３０００元，最高价格４１２７元，是虎门市区高层最高价格，均价３４００元。一般户型例如三室两厅平均价格为３２５０元，高档户型平均价格为３５００元７、物业管理该工程物业管理费用依据高层收费，每平方米为２元，大户型每月２００平方米住宅为４００元物业管理费用，物业管理基金收取每户２０００元，这在虎门都是最高收费。本工程物业管理由黄河物业管理公司负责。８、综合评价本工程在虎门地产占有重要位置，进展商由黄河时装城等知名工程作为依托，该工程是我们开觉察代豪庭的主要对手，同时与花果山裕隆花园工程也存在竞争关系。〔五〕能源华庄能源华庄是东莞建立房地产开发的商品房，包括６２套别墅和高层住宅，最高为２３层。套内面积起价３４００,最高３９８０元，平均价格３６５０元左右。依据建筑面积计算平均价格为３２４０元左右。能源华庄位于港口路中心片区，位于豪门大酒店对面，是虎门中心片区重要的高层工程。表４能源华庄户型比例单位建筑面积〔平方米〕每套售价〔万元〕套数所占比例两房两厅８１.６２７.７---３２.４万６０２３.４%小三房两厅１１７.１---１２３.９３６.２---４４万１５０５８.６%大三房两厅１４２.７４４.１---５１万３０１２%复式房２０１.５---２５８.２８０-１０２.７万１６６%合计２５６１００%〔六〕中联大厦中联大厦由三幢２６层群楼组合而成，傲立在虎门超值黄金地段，楼前是宽阔亮丽的虎门大道，交通特别便捷，右侧是富强的章业万货商场，与后面的虎门公园四季园只有一小河之隔。临窗远眺，环拥四周山川秀色，可尽揽八方新区繁华，令您心旷神怡。图１３中联大厦效果图大厦由名师设计，建筑风格高雅独特，是现代豪宅建筑的典范。楼前是４,６００平方米多功能活动广场；大厦内部布局完善，配套完善，不但建有大型停车场，架空层还建有游泳池，设有２,８７０平方米供消遣和健身的会所，以及大型平台花园，绿化面积达３,７００平方米。园林景物将给您一个带公园的家，使您身心与大自然融为一体，让您其乐无究。大厦实施２４小时封闭式智能化管理，并供给全方位家居生活效劳，让您尽情享受人生。进展商：东莞市中联房地产开发东莞市兴业贸易进展]〔七〕海港城大厦海港城大厦是大型商住楼工程，用地面积６,５９８平方米，总建筑面积为６０,９５１平方米，楼高共２３层，由停车场、商场和餐饮店、架空花园、办公大楼及住宅楼层构成。整幢大厦按欧陆风格设计，显得时尚高雅，别具一格。图１４海港城大厦效果图海港城大厦地理位置优越，人气旺盛，集天时、地利、人和于一身。大厦位于虎门城区标志性的双向八车道的虎门大道旁，与黄河商业城隔路相望，与中豪大厦、兰苑大厦、富民商业大厦、鞋城、电子城和中巴大巴客运站紧紧相邻，雄踞城区人流、物流、车流密集的地段，交通便捷，宜商宜居，是投资转业的抱负之选。进展商：东莞市海港城房地产开发(八)丰泰官山碧水庄园进展商：虎门建立进展东莞市建立房地产理念定位：丰泰官山碧水庄园——绿树蓝天山水豪情丰泰官山碧水庄园占地６０万平方米，三面环水，座落于横岗水库旁，将会建成一个低密度的别墅小区。小区以体育运动为主题，配备２０个

　　网球场及多种康乐设施，进展成为东莞旅游度假中心。图１５丰泰官山碧水庄园丰泰官山碧水庄园处处洋溢山水豪情。这里生态自然 ，山水紧紧依傍，四季林木常青，舒泰松软而春意盎然。放眼观览碧湖衔山，草色无际，自是高瞻远瞩，气概非凡；亲临湖畔，在杨柳依依之间，又可领会悠悠风光。〔九〕蟠龙山庄蟠龙山庄位于虎门镇太沙路东风村，与虎门广场距离位于１公里，位于市区边缘穿插地带。工程总占地面积２６万平方米，首期规划面积７３０００平方米，其中大局部为别墅，同时有四栋小高层建筑和３栋多层住宅工程。图１６蟠龙山庄效果图该工程列入２００３年虎门２３项开工建立工程。蟠龙山庄是典型的山景别墅楼盘，主要卖点如下：山顶公园面积３万平方米山顶公园，设置健身步道，点缀亭、廊、台主题景点８个主题景点，大型喷泉广场会所设置豪华会所水文化三个主团设置水景有景观式大型游泳池推广定位真龙山水观海豪苑蟠龙山庄是典型山景楼盘，在景观方面投资较大，山景比花果山优越，其小高层工程对于我们具有直接威逼，对于我们今后的米乐m6营销推广有直接压力，因此，建议进展商关注该工程小高层推出时间，最好提前推出，以错开其销售时间。〔十〕富民花园富民花园是东莞市太平建筑房地产开发公司、东莞市建业实业、虎门镇南山管理区合作开发的大型房地产工程，该工程已经开发六期，早期开发的别墅售价仅２０００元/平方米，该工程具有较好的山景与大型会所配套，是虎门郊区大盘。富民花园正在出售的小高层平均售价３０００元/平方米，８２平方米两室一厅小户型较多，不仅在虎门出售，而且由于该工程距离虎门太平港澳客运码头较近，在香港设有销售处。该工程配有客户专车，每１５分钟一趟，吸引很多中低收入白领前来置业，同时充分考虑在香港经商的香港人士对小户型的需求特点。图１７富民花园〔十一〕海富华庭海富华庭是一个格外重要的楼盘，该楼盘位于虎门广场旁，正对虎门肉菜市场对面。该工程总建筑面积７万平方米，目前销售已经到达８０%以上，估计２００４年９月入伙。楼盘销售价格：按建筑面积计算，起价２８８０元，平均价格３４００元，最高价格３７８０元。该楼盘物业管理公司收取物业管理基金２０００元，物业管理费，１.５元/平方米。工程特点：地理位置优越，配套齐全，两栋塔楼建筑富有时代感，新型绿化停车场，户型方面，不仅大户型仆人套房有特点，而且设置５０平方米超大客厅。海富华庭留意安康理念应用，引入安康直饮水系统。工程推广理念：都市精英新生活图１８海富华庭效果图该工程推广过程中留意打造企业品牌，对德盛建业公司的实力与业绩进展充分呈现，该公司开发了海珠大厦、太平新城—富民花园、南天商业中心。海珠大厦在虎门地区首创让业主参与建筑布局争辩，说明已经开头留意客户营销理论的导入。德盛建业公司是一家规模较大的房地产公司，不仅具备开发力量，而且有自己施工队伍，综合实力较强。四、虎门房地产市场调研与统计分析虎门住宅市场特点虎门人均居住面积为４０-５０平方米，且房屋档次除了别墅就是楼房，也有相当数量本地人居住在市区一般成套住宅，住房成套率到达９５%，相当局部家庭已经到达小康水平，因此，本地人购置高档住宅大局部是二次置业，置业目的是追求平安舒适的高品尝生活，提高生活质量。虎门居民目前拥有轿车６０００部，２０%家庭拥有轿车，教育与旅游成为虎门消费亮点，虎门本地居民小孩读书每年的正常开支为６０００元。虎门住宅市场过去以多层为主，近年来小高层与高层增多，例如丰泰华园与飞龙山庄都有小高层，还有一些面积较小的小高层工程。虎门别墅市场已经供给量大于实际需求，如丰泰华园有肯定积压量，蟠龙山庄又要在两年内供给２０多万平方米的别墅。从长远眼光来看，由于国家五年内不再批准别墅工程，别墅市场总体看好，市场消化需要肯定时间。镇内高层工程沿着进入虎门港口路景观大道分布，以柏景豪庭为代表，分布着能源华庄、龙泉都市华庭等高层商住工程。虎门市区景观资源比较缺乏，突出表达在虎门市区山景资源与湖景资源较少，由于盲目粗放式开发，可供开发的山景资源已经稀缺。表４虎门主要住宅工程统计分析楼盘名称开发单位开发规模与特点定位丰泰华园山庄东莞市建立房地产５００亩开发规模,住宅以别墅为主,小高层为辅.虎门湖畔风景豪宅设计单位湖南建筑设计院户型大户型：５０面积：１３１…１８０平方米中户型：６２面积：１１７…１４０平方米小户型：４８面积：６５…１０１平方米购置客户分析均价湖景单位４０００元，非户景单位３２００元。湖景别墅售价６５００元。３７０套商铺业主购置５０户龙泽居东莞市建立房地产建筑面积在３万平方米左右,是依靠前面海滨为主要题材的高尚住宅。户型两房两厅：１４２面积：７５---８６三房两厅：２６０面积：８４---１２６四房两厅：１２２面积：１２４---１４５五房两厅：３２面积：１７８---１８６柏景豪庭广东黄河实业集团建筑面积９万平方米,是由４栋２９—３１层高层住宅组成，定位虎门镇中心豪宅售价起价为３０００元，最高价格４１２７元，是虎门市区高层最高价格。一般户型例如三室两厅平均价格为３２５０元，高档户型平均价格为３５００元户型大户型：６２套面积：１３６---１８１平方米中户型：２０７套面积：１１２---１６６平方米小户型：４６套面积：９５---１０８平方米飞龙山庄广海房地产开发公司东莞分公司建筑面积１９万多平方米,飞龙山庄由３栋高层和１００座别墅组成,属于镇内山景住宅。售价依据建筑面积计算最低价格为３０００元/平方米，顶层复式最高售价为３７５４元/平方米，均价３２００元。户型大户型：６套面积：２４４---４８５平方米中户型：２０套面积：１９７---２４１平方米小户型：４０套面积：１３０---１６７平方米能源华庄东莞市建立房地产建筑面积３万多平方米，５栋高层和５０座别墅组成，它属于中心区内的高尚住宅。〔成品房〕，均价为３２４０元左右。户型大户型：１６面积：２０１.５---２５８.２平方米中户型：１８０面积：１１７.１---１４２.７平方米小户型：６０面积：８１.６平方米龙泉都市华庭龙泉房地产公司是以虎门公园为主要卖点的市内大户型豪宅。户型大户型为１８０平方米蟠龙山庄虎门蟠龙山庄物业建筑总占地面积为２６万平方米，建筑工作分为三期进展，一期建筑面积为７.３万平方米，全部为别墅单位。是以宽广视野的山景资源为主要卖点。售价均价５０８０元花园局部３６００元整体构造以别墅群为主，一期的建筑面积为７.３万平方米。在４００平方米以上表５２００３年虎门住宅市场供给总面积统计单位：万平方米楼盘名称开发单位别墅面积小高层总面积小高层实际销售面积丰泰华园山庄东莞市建立房地产４郊区大盘５龙泽居东莞市建立房地产３２.６飞龙山庄广海房地产开发公司东莞分公司１９.２２.０８８富民花园东莞太平建筑房地产开发公司３．５３港口路片区柏景豪庭广东黄河实业集团９，１-４层为商场与停车场５能源华庄东莞市建立房地产３２.６８９９龙泉都市华庭龙泉房地产公司６(尚未开盘)２虎门广场片区海富华庭东莞市德盛建业实业总建筑面积７万平方米，停车场面积较大。６合计２８．２由于到２００３年底还有半年，因此实际销售量２１-２８万平方米均属于正常数据，从各家开发商的实际销售数据中，我们觉察每家每年实际销售面积一般在２-３.５万平方米之间,这对于裕隆花园工程开发的阶段性划分具有启示。附录说明，统计计算过程：丰泰华园华园区南向湖景小高层实际建筑面积：１１×〔２６８.４８+２７０.６５+２６９.５５+２６９.５５〕=１１８６０平方米１１×(２６９.６３+２６７.４７+２６８.５８+２６８.５８)=１１８１６平方米１１×(２６７.５+２６８.５)=５８９６平方米小计１１８６０+１１８１６+５８９６=２.９５７２万平方米已经销售出２%，待销售面积为２８９８１丰泰华园丰泰区小高层２００３年待销售面积第一座１０８.７平方米其次座９０.６９＋９５.８９＝１８６.５８平方米第三座１５７.８＋１７６.８２＋９０.３９＋９５.３４＝５２０.３５平方米第五座９２.９６＋９８.３２=１９１.２８平方米第六座１１２.３１＋１１３.６４=２２５.９５平方米第七座１１３.６４平方米第八座１１８.５１＋１１６.５４×２＋１４２.１５＋３×１１８.６２＋１１６.７２×９＝１９００.８平方米第九座２×〔１２０.４１＋１１８.３２〕＋１５４.８１＋２×１３９.４４＋９×１０２.６１＋１１×９７.２=２９０３.８４平方米第十座２×〔１２０.４１＋１１８.３２〕＋１５４.８１＋２×１３９.４４＋１１×１０２.６１＋１１×９７.２=３１０９.０６平方米第十一座３×〔１７９.０６＋１３１.９７〕＋１２×〔１２１.４８＋１００.９７＋９６.４〕＝４７５９.２平方米第十二座３×１８０.３８＋１２×〔１２２.４２＋１４０.０６〕＋１１×１４１.６７＝５２４９.２７平方米第十三座６×６５＋１０×１１８.０２＋３×１１７.２５=１９２１.９５平方米小计：２１１９０平方米因此丰泰２００３年小高层供给量为５万平方米。龙泽居B区供给实际面积２１×〔１１５.２＋１１６.２＋７５.３＋１６４.２＋２８９.６＋７７.６＋７７.８＋７６＋１２６.３＋１１９.５〕=２５９９１平方米飞龙山庄怡和园１号楼A座实际销售面积：４×〔１６７.５５＋１６７.５５＋１３８.４６＋１３０.２５＋２４１.３３＋２３２.１５〕＋６×〔１６７.５５＋１６７.５５＋１３８.４６＋１３０.２５＋２４１.３３＋１９７.６７〕+３６２.４+３６２.４+２６０.４６+２４４.０８+４８５.７９+３７５.３２=４１７１.２４+６２５６.８６+２０９０.４５=１０４２８.１B座实际销售面积与之根本一样，因此目前实际销售面积为２.０８８万平方米。能源华庄实际在销售面积：一号楼１８×〔１３６.７＋１３６.７＋１２８.２＋１１５.３＋１１５.３＋

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